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什么是房产投资最困难的事

来源:fun88乐天堂     发布时间:[field:pubdate function="MyDate('Y-m-d',@me)"/]

  什么是投资中最困难的事?判断一个投资者的进击,不是在底部打捞了多少筹码,而是在顶部的踩踏前可以风紧扯呼。判断方向的背后,好比话剧演员在台上寥寥两三小时的张力表演,却十年寒苦。

  作为国内最大的投资赛道,楼市算最省心的。和房产投资圈打交道越深入,接触的普通购房者越杂多,相当人在房产投资上未必能有预期的回报,短时间不赚钱或者亏钱也有的。在城市化和货币双轮驱动下,楼市长线价值是ok的,但阶段性避开顶部,等待底部区间,玩的就是收益最大化。

  “房住不炒”这个分量很重的框架,是16年底的中央经济会议首先提出来。其实抛出来后,对市场还是有短暂镇静作用,但出于棚改启动下三四线去库存周期,这种冷静很快被新一轮市场狂热淹没。即便之后“房住不炒”越发高频出现,但什么抢战啊,“因城施策”啊,一度让人有,操盘的主导权真的下放给各大城市了。

  因为大部分地方还是要靠土地填充财政,还是有政策敞口,地产果然是真爱。每个出头城市都被结实的教育下,最近的一次典型,就是苏.州了,一次调控差点意思,那就直到满意为止。政策顶就是每一个城市房价的箱体,操盘的效果也许会有迟滞期,但永远不会迟到。

  投资界有本挺出名的书叫《投资中最简单的事》,如果这本书要找个基点的话,无论你身处哪条投资赛道,都要找到这个赛道的定价权在谁手上。政策顶框定了各城市房价的箱体,重要的就是找出有定价权的城市。什么叫有定价权的城市,就是在全国级范围内垄断某种城市资源项的寡头城市。的,上海的资本,深圳的高新科技,广州的外贸,就是这种资源。

  所有的企业都想把总部搬到,所有想找到和钱相关都跑来上海了,高科技人才往深圳去,因为这里能容下他们的和抱负,电商再冲击,广交会依然是说一不二商贸头部盛会。市场认知是一致的,就像茅台1499一瓶,大家没有觉得什么不妥,因为独孤求败了,价格市场能接受就行了。曾经有种说法,叫“京沪永远涨”,虽然很粗放,我也不见得完全同意,但各位有没有想过,北上深总是率先开涨,还是有定价权后,才能率先添加。

  故寡头城市为什么要配成基本主力仓,没什么比成为赛道寡头更能看到未来预期的确定性。当下唯一能影响寡头城市的房价定价权,大概只有意志控盘了。

  经常听到各城市朋友抱怨说,自己的城市房价高了或低了,但房价高低只有一种判断标准,就是城市之间对比出来。这点很像我们看项目,什么叫能卖高价的好项目,看盘200个后比较出来最好的。先把有全国定价权的北上深广抛出来,天花板有了,城市脱离基本面,概念玩的再疯狂,都会一巴掌把你放回现实。

  地方的调控,尤其升级,货真价实的那种,其实是房价阶段见顶很重要的判断标志,这点上,不要怀疑地方的认知和控盘平衡水平。房价太高会损害城市竞争力,房价低了,城市发展的财政也掏不出来了,但没有一个城市想玩嗨了,做下一个温州。这样,整个城市价格体系就很清晰了。环一线城市以及一线城市群,定价是特别明了,跟随定价。比如这次楼市黑马苏州,均价超过上海1/2线后,楼市横盘且也是这个水位线附件,苏州调控升级了。

  当然,对比定价这件事,依然还是有模糊区间,虽然东部沿海好办,可部城市就很纠结了。进入城市化后期,也意味着城市体系基本固化,你想依靠政策红利注入,比如再造一个深圳什么的,城市的发展越来越边依赖城市自身价值驱动。而这样城市房价=城市基本面价值+预期溢价所以为了换算城市价值,三鱼这次用了房产投资圈工具,给各大城市做一个简易的估值模型。

  先问一个问题,城市的护城河在哪里。这是城市中没法被人为改变的元素,主要是区位和自然条件。如苏州面对质疑不算少,但势头一直不错,因为长三角核心区位和与上海链接最深度的城市,怎么也差不到哪去。其实护城河是不算到城市估值体模型的,但是各位要想想,万一影响估值动因变了怎么办。

  1)资源链(30%):就是城市的圈层大小,我们的城市体系下,越高城市能调集资源能级越强势,典型城市如成都。

  2)产业链的饱和度(20%):城市发展的主要驱动力是产业,并且不是一两个突围产业,而是尽可能有着自己产业集群,如苏州。

  3)城市运营能力(20%):对城市发展的操盘段位很高,到这个城市你会发现诸如地铁啊什么的,基础建设很完备,商业生活繁华,城建水平很有都市感。


 


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