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深圳大亚湾的回迁房到底能不能买?投资回迁房

来源:fun88乐天堂     发布时间:[field:pubdate function="MyDate('Y-m-d',@me)"/]

  城市要发展,但可开发空地越来越少,深圳的新房绝大多数都是靠通过城市更新来供应,拆迁补偿也让无数村民实现了暴富。

  有的是建好的回迁房,可以看到现房,这种朝向和户型全都清楚;还有的是没开建,等待拆迁的指标房,不限购,户型都不清楚,买的只是一个回迁房指标,但是价格是同地段商品房一半左右。

  指标房:城市更新项目已经申请立项,旧改范围内要拆除旧房屋,项目公司正在做拆迁协调工作及签约拆迁补偿协议。原村民这时候把回迁的指标卖给你,然后你是以拆迁户的名义,直接跟开发项目公司签订《回迁补偿协议》,待项目公司确权公示后,指标就属于你。

  有些村民家庭补偿多,1000平卖300平也正常,可以先拿这部分钱去享受人生,因为交房周期通常要5年或者以上。

  7.31新政的补充细则提到,首次转让搬迁安置住房的,不适用取得产权证书3年内转让的。也就是说,回迁房取得房产证后,首次转让不受限售影响,记住只是首次。

  但是要注意的是,旧改周期是比较长,买的只是一个回迁的指标,交房周期不明确。旧改的正常流程是要等100%签约完成后,才公示项目开发的实施主体,然后才是报建审批,最终取得规划和施工许可开建,等待交房。

  通常每个旧改项目,都是开发商新成立的一个项目公司在操作,或者跟地方股份公司合股,方便旧改的进行和流转。

  看了一些旧改回迁协议,一般是约定施工许可证批下来后3年交房,但是什么时候能批下来并不能确定。而且只是买一个面积,户型图和楼栋都未知,等建好后摇号选房才确定。

  了解到目前龙岗、平湖、坪山都有这种回迁房指标在卖,单价大概在2万出头,差不多是同区域商品房价格的5-6成,也是补偿红本住宅。而且跟村民一样,同样享受每月固定的回迁过渡费补偿。

  对于想考虑的购房者,还是要了解拆迁项目处于哪个阶段,还有开发商的资金实力,指标房价格确实吸引人,但是交房时间通常比较长,从拆迁起5-8年交房都是正常。不同的旧改项目情况还不一样,具体还要认真看《回迁补偿协议》的约定。

  回迁房已经建好,但是房产证还没有办下来。这时候,有些业主有几套房的,为了早日拿到钱,就提前拿一两套出来卖,但是还没出证,银行不给贷款,通常都是要全款购买。

  这种也是要名额的,等回迁户出房产证后再去过户,交易相当于买二手。但是没出证,要把钱提前给业主,然后签合同,虽然有差价空间,但是这样的二手交易流程是有一定的风险。

  比如南山的豪方天际回迁房,跟商品房共用小区,单价比新房低1万左右,不过回迁房是毛坯,新房带装修,都是现房,交房时间差不多。

  这种回迁房就是跟正常商品房一样,只是房产来源于回迁,相当于买回迁户的二手房,购买可以贷款,但是要名额。

  比如佳华领汇广场、京基御景印象二期,都有这种二手回迁房在卖,本质上讲就是买二手房流程,没特别注意的风险。

  回迁房价格相对低,而且不受3年限售影响。回迁房越接近出交房日期,价格越高,投资利润空间就越小,同时风险也越小。

  特别要指出,拆迁前期的回迁房指标,相比同区域商品房5-6成价格,还不要名额。但是要注意周期不确定风险,还有《回迁补偿协议》要仔细阅读,没名额长投可以考虑。因为拆迁签约进度、开发商资金问题,都会影响最终交房周期,所以开发商实力也要考量。

  回迁房都要全款购买,没出房产证之前,也不能抵押贷款。还有回迁项目的地段、学位配套,都要综合考虑。


 


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